Qu’est-ce qu’une zone inondable et comment lire les aléas ?
Une zone inondable n’est pas seulement une maison au bord d’une rivière. Le risque peut venir de trois phénomènes distincts :
- Le débordement d’un cours d’eau : les grandes vallées comme la Meuse, la Sambre, la Dyle, l’Ourthe, la Vesdre ou l’Amblève sont les plus touchées.
- Le ruissellement pluvial : lors d’orages intenses, l’eau dévale les pentes urbanisées, comme cela arrive régulièrement à Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Étienne ou Ottignies.
- Le refoulement des égouts : un phénomène très fréquent à Bruxelles, où les pluies violentes saturent le réseau et font remonter l’eau dans les caves.
Pour qualifier ce risque, les cartes officielles (SPW en Wallonie, Bruxelles Environnement dans la capitale) classent les zones en trois niveaux d’aléa d’inondation :
- Aléa faible : une inondation possible environ une fois tous les cent ans. C’est rare, mais pas inexistant. Dans ce cas, la construction reste possible moyennant quelques précautions simples (rehausser les seuils, infiltrer l’eau de pluie sur la parcelle).
- Aléa moyen : une probabilité de crue tous les 25 à 50 ans. Autrement dit, plusieurs fois dans la durée de vie d’une maison. Ici, les précautions doivent être renforcées : pas de caves habitables, installation de clapets anti-retour, seuils nettement rehaussés, matériaux résistants à l’eau.
- Aléa élevé : une occurrence d’environ une fois tous les dix ans. Cela signifie qu’un bien situé dans cette zone sera très probablement touché plusieurs fois au cours de son existence. En Wallonie, la construction y est interdite (sauf projets publics particuliers). À Bruxelles, les autorités examinent ces cas avec une extrême sévérité.
- Comprendre la nature du risque et son niveau d’aléa est la première étape avant toute décision d’achat, de vente ou de construction.
Que peut-on construire en zone inondable ?
En Wallonie, le cadre légal s’est durci depuis 2021. En aléa élevé, il est interdit de construire, sauf cas exceptionnel d’utilité publique. En aléa faible ou moyen, c’est encore possible, mais uniquement si le projet prouve qu’il ne renforce pas le risque et qu’il intègre des mesures de protection (seuils rehaussés, absence de caves, gestion des eaux pluviales, clapets anti-retour, etc.).
À Bruxelles, il n’y a pas d’interdiction automatique, mais toute demande de permis est examinée avec soin par Bruxelles Environnement. Là aussi, l’obligation est de gérer l’eau à la source (citernes, infiltration, toitures vertes) et de limiter la vulnérabilité du bâtiment.
Si votre maison est déjà concernée
Être propriétaire d’un bien en zone inondable n’est pas une fatalité, mais cela implique d’agir avec méthode. Parmi les recommandations les plus courantes :
- Sécuriser la cave : pompes de relevage, clapets anti-retour, cuvelage.
- Revoir les aménagements : ne pas stocker de biens de valeur au sous-sol, déplacer chaudières et compteurs électriques à l’étage.
- Adapter les abords : surfaces perméables, jardins de pluie, petites noues d’infiltration.
- Prévoir des protections amovibles : batardeaux, barrières anti-crue devant les portes.
Ces mesures ont un coût, mais elles protègent votre patrimoine et rassurent les acheteurs.
L’impact sur la valeur immobilière
C’est la grande question : un bien en zone inondable vaut-il moins ?
- En Wallonie, les études montrent une décote de 10 à 20 % après 2021 pour les maisons situées dans des zones identifiées comme à risque.
- Dans le Brabant wallon (B8), des villes comme Wavre, Ottignies ou Chaumont-Gistoux connaissent régulièrement des débordements de la Dyle ou des phénomènes de ruissellement. Les prix y restent soutenus, mais les biens exposés se vendent plus lentement, avec davantage de négociation.
- À Bruxelles, la situation est paradoxale : certains quartiers verdoyants près de l’eau restent recherchés, mais les acheteurs demandent désormais des garanties et des preuves d’adaptation (assurances, travaux réalisés).
En clair, la valeur dépend autant du risque théorique que de la gestion concrète du bien face à ce risque.
L’assurance : un faux sentiment de sécurité ?
Depuis 2005, les assurances incendie couvrent automatiquement le risque d’inondation. Mais attention :
- Les assureurs peuvent imposer des franchises plus élevées ou refuser certains cas, notamment pour des constructions récentes en zone à haut risque.
- Après 2021, il a fallu l’intervention des pouvoirs publics pour indemniser totalement les sinistrés. Ce modèle pourrait ne pas être soutenable si les épisodes se multiplient.
Autrement dit, être assuré ne dispense pas d’adapter son bien et de connaître son exposition réelle.
Acheter ou vendre : les bons réflexes !
Pour un acheteur, la première étape est de localiser le bien sur les cartes officielles et de comprendre le type d’aléa auquel il est exposé. Ensuite, il faut interroger son passé : a-t-il déjà été inondé ? Combien de fois ? Dans quelles conditions ? Ces réponses changent totalement la perception du risque.
Pour un vendeur, la transparence est indispensable. Présenter l’historique, montrer les travaux réalisés, fournir des factures ou attestations d’adaptation : tout cela rassure un acquéreur et permet de limiter la négociation à la baisse.
Il faut aussi garder à l’esprit que la banque et l’assureur sont des acteurs clés. Une maison difficile à assurer ou avec des franchises trop élevées peut décourager un acheteur. À l’inverse, prouver que le bien est correctement couvert et adapté au risque facilite la transaction.
En résumé, acheter ou vendre en zone inondable, ce n’est pas seulement discuter d’un prix. C’est prendre en compte un risque réel, des mesures techniques, des conditions d’assurance et la confiance des parties. Et c’est précisément sur ces aspects qu’une expertise indépendante peut vous accompagner.
Acheter ou vendre un bien en zone inondable, ce n’est pas impossible. Mais c’est un choix qui demande rigueur, transparence et anticipation. Un bien adapté peut conserver sa valeur et rester attractif, là où un bien exposé sans mesures perd de son intérêt.
C’est précisément là qu’une expertise immobilière indépendante prend tout son sens : pour évaluer objectivement la valeur d’un bien situé en zone à risque, pour accompagner une négociation, ou pour rassurer un acquéreur.
Si vous possédez un bien concerné par une zone inondable, ou si vous envisagez d’en acheter un, il est essentiel de ne pas avancer seul. Un regard extérieur, neutre et professionnel peut faire toute la différence entre un investissement fragile et une décision patrimoniale maîtrisée.
Justin Letroye
Expert immobilier à Rixensart